老旧类型小区存量多，物业管理服务质量不高，部分小区市场失灵物业管理失效，严重影响居民幸福感提升，涉及基层群众的切身利益，是群众最盼望、最迫切需要解决的问题。2017年，武汉市委出台了《关于实施“红色引擎工程”推动基层治理体系和治理能力现代化的意见》，把“红色物业”作为实施“红色引擎工程”的主攻方向和创新之举，旨在把党的建设贯穿基层社会治理全过程，加强和创新党对物业服务企业的领导，建设一支高素质的物业服务管理队伍，把“红色物业”打造成为推进基层治理体系和治理能力现代化的有效载体，把社区物业力量打造成为党的工作队，使之既发挥物业服务功能，又发挥政治引领作用。从工作推进情况来看，“红色物业”作为一项党和政府主导的系统工程，还需要配套制定一系列政策措施并协调推进落实，才能有效推动“红色物业”纵深开展，不断满足居民群众对美好生活的向往需求。

一、吴家山街住宅小区基本情况

吴家山街辖区面积8.3平方公里，东以张公堤为界与硚口区长丰乡相连，南以107国道为界，西至九通路与长青街相接，北以金山大道为界与径河街接壤。20余万人在此生活、工作，占全区人口的近半数，是全区政治、经济、文化中心。经统计，吴家山街辖区住宅总建筑面积约800万平方米，住户共计约40450户。共有各类住宅小区131个，其中市场化物业管理的小区36个，95个无物业管理小区中弃管小区8个、零星独栋小区38个、老旧小区48个，无物业公司管理的老旧弃管和零星独栋小区约占全区总量的83%。自2013年开始，吴家山街探索开展老旧小区改造工程，截止2016年底，累计投入资金6500万元，完成了43个老旧小区的环境改造工作，小区环境面貌焕然一新。城市市政设施得到改善，赢得了居民的欢迎和认可。

二、吴家山街物业管理存在的问题及原因

目前，吴家山街大部分小区仍是老旧小区、零星独栋小区和私房住宅区，为数不多的规模开发商品房小区多为市场化物业公司接管。总体看陈旧的物业管理理念和经营管理方式导致物业服务水平较低，与人们的现实需求差距扩大，服务满意度堪忧。

(一)市场化物业管理小区存在的问题

1. 利益驱动导致物业管理水平低

物业企业的市场化导致其追求经营利益最大化，一方面市场的无序竞争使得物业公司为了成本最低降低了管理水平，大多仅提供基本的保洁服务和非完备的保安服务。由于缺乏参与小区治理的意愿，物业公司工作的成效往往很小。部分物业公司聘请的物业人员素质偏低，就职前后均未得到专业培训，导致物业服务水平达不到业主要求。有的物业公司管理层缺乏管理经验，存在着服务意识淡薄、培训制度缺失、管理模式陈旧的一些不和谐现象。另一方面行业的粗放经营使得企业只关注短期收益忽视了服务质量。多数物业公司经营状况不透明，不严格按合同履行服务项目、收费标准模糊、私自占用公共收益、收支情况不公开、发生物业问题不作为等行为引起业主的强烈不满，导致服务水平低与物业服务收费难互为因果循环，由于长期得不到业主的理解与支持，小区物业管理普遍出现恶化态势。

2.物业行业准入门槛低、缺乏规范的监督制约机制

物业管理涉及民生和公共服务，需要政府各部门及各方的有力监管才能有效进行。但是当下物业行业的现状是物业公司进入市场门槛低，行业普遍缺乏健全规范的监督制约机制。

一是较多小区的物业管理仅停留在看看门、扫扫地、补补漏，收收垃圾等初级服务上，成立物业公司十分方便，进入物业服务市场也几乎没有任何门槛障碍。一些物业公司启动资金不足与后期多种经营服务不善的原因导致资金短缺等运营问题频发，资本难投入、回报不确定也影响了管理服务的有效运营，导致一些物业公司本着小赚不赔的宗旨搞“混日子”式的经营。以长青社区的博大精品花园为例，小区内共8栋居民楼，建筑面积达30000㎡，有共225户近900名居民在此居住，据前期摸排调研结果显示，小区内杂草丛生、建筑垃圾遍布的现象导致居民怨声载道，多数居民表示该物业公司仅安排一位保洁兼保安的工作人员，且工作态度散漫、无作为。经查证，该物业公司营业执照处于吊销未注销状态，然而该公司一直抱以任之放之的态度不加大任何投入来改善小区管理状况。

二是行业主管部门欠缺对物业企业监督制约机制，有令不能行的现象相当普遍。虽然出台了相关监管标准与条例，但由于缺乏配套的制约机制，致使物业公司对监管政策视若无睹、我行我素，没有形成规范化的监管链条。经营水平不合格的物业公司一旦进入市场，如果没有完备的准入、监督、退出机制对其给予考评与鞭策，只会助长此类不合格公司不作为之风，让更多的小区陷入不良管理。缺乏有效的监管导致物业公司行为不能得到很好的规范，最终使得居民在物业管理方面的诉求得不到及时解决，“踢皮球”式推诿答复致使居民对相关单位和部门失望颇多，影响了基层治理的效果，

3、业委会职能作用发挥失效。根据《物业管理条例》，业委会本当在对物业服务质量监管中主动发挥作用，但从实际情况来看，大多数业委会并未很好的履行其职能，主要原因有以下三点。

一是业委会的代表性不强。小区业委会多数由社区组织召开业主代表大会选举产生，但小区业主来源的多样性使得选出的委员缺乏深厚的群众基础。业主只有当出现了物业管理的问题时才想到有业委会，业委会几乎成为一个“空中楼阁”式的组织，不能有效地发挥其应有的作用。

二是业主法律意识不强，思想观念滞后。总体上说，大多业主由于公民意识不够强烈，参与小区公共事务决策的积极性不高。对未真正涉及个人切身利益的事情，大部分业主缺乏关注度，态度漠然。

三是业委会运行机制得不到法律保障。业委会多数为近年来才成立，而小区物业公司进入时间比业委会成立时间早，一些业主共有的公共资源和利益掌握在物业公司手中，物业公司不按规定移交“四资”的情形比较普遍，业委会的正常运转得不到基本保证，也导致其无法正常发挥日常监管物业公司和服务业主的作用。

(二)无物业管理的老旧小区存在的问题

1.小区建成早、规模小，遗留问题难解决

吴家山现有的老旧小区建成自六十年代始，多数建于八十年代末九十年代初，当时吴家山城镇缺乏整体规划，见缝插针式的开发现象较多，部分住宅区建筑结构单一;房没有设置停车位，更没有合理预留小区出入口空间;住宅区建立之时使用的建筑材料简单，年久失修导致小区面貌陈旧破烂。

没有物业管理导致容貌脏乱。公共走道、楼梯转角处垃圾乱堆乱放现象严重;楼栋外墙破损、油渍现状突出;楼道内墙面、“牛皮癣”屡铲不尽;小区内绿化无人维护导致绿植枯败、野草丛生，居民占用绿化带种植有机蔬菜，其味道更是让居民难以忍受。

基础设施老化失修。一是楼栋墙体漏水问题严重影响居民日常正常生活;二是路灯及楼道灯常年不亮无人修理;三是小区内不具备监控设备或毁坏失修，存在居民人身财产安全隐患;四是路面坑洼不平，居民雨天出行抱怨多;五是消防安全设备老化损坏、不能正常使用，存在安全隐患;六是居民公共活动场所简陋，健身设施器材老旧损坏，难以正常使用。

2.小区熟人少、租户多，业主自治难推行

随着市场化物业小区的发展，许多老旧小区内的“原住民”逐渐搬出，原有的居民结构发生变化，众多租房人员成了小区居民主流。但由于利益驱使和监管空白以及租房客的素质等原因，小区租房客扰民的现象时有发生且相对普遍，尤其是一些80年代建成的，房龄在20年左右的老旧小区，交通便利、靠近学校、配套设施完善、价格合适，这些房子有的是租给了补习班，有的租给了小餐馆，有的租给了麻将馆，还有的则是群租给租户等，正是由于越来越多的租房客进小区，小区的物业也遇到不少问题——卫生脏、治安差、噪音强等问题不断凸显。在小区卫生环境的管理上，租房人员认为自己只是暂时住在小区内，对小区的卫生环境没有责任，存在垃圾随便扔的现象且难以管理。更有部分房主为了个人利益不加核实租房者的身份，将房子租赁给一些从事不法活动的人员，为社区治安埋下安全隐患。由于物业公司认为老旧小区规模小、收益微薄导致市场化物业服务在这些小区无法进入，导致市场失灵。而社区谋求采取业主自治的方式加强管理又面临着业主多数已外迁，业委会不好选举的问题，“陌生人”小区给小区管理带来重重困难。

3、小区资源少、没预算，管理主体难明确

一是基础设施落后，缺乏持之以恒地有效投入。老旧住宅小区因建设年限长，硬件设施设备不完善给居民的生活带来了诸多不便。二是公共服务主体不明导致小区综合管理水平不高。住宅小区管理工作最大特点是涉及的部门多、领域和层次多，责任纵横交叉，有很多问题存在跨部门、跨领域，需要通过统筹协调来推动解决。而现实中，由于缺乏统筹协调主体和沟通协作机制，管理资源得不到有效整合。目前，武汉市的房屋行政管理是市、区两级管理模式，在街道层面没有监管力量，机构设置上的断层，致使管理职能不能及时有效地延伸到住宅小区这一基层末梢。业委会是全体业主行使小区共同管理权的重要载体，但业委会法律地位不明确、问责机制不健全等一些深层次问题已成为住宅小区管理的障碍和短板。

三、配套推进“红色物业”加强基层治理的有关建议

当前全市都在贯彻落实党的十九大精神，创新推进“红色物业”工作。全区老旧小区在实现“红色物业”覆盖，实现惠民利民便民上，也急需区政府一方面加强顶层设计，配套出台相关政策规范物业管理市场;另一方面协调各方形成工作合力，以“红色物业”为龙头共同推进“红色引擎工程”，满足群众对美好生活的向往需求。

(一)坚持“政府主导，成片开发”的旧城改造模式

旧城改造不等于小区改造，旧城改造主要改造旧城，旧城改造也不能依赖开发商，至少不能完全依赖开发商。要改变“点试”、“片试”、“剥批式”改造模式，坚持高标准成片统一改造的指导方针，可探索对三秀路以西、七雄路以东、东吴大道以北、金山大道以南，选个大片区域进行统一规划，分期改造建设，从根本上改变居住环境脏乱差及小区基础设施设备不齐全的落后面貌，逐步把吴家山打造成基础设施配备齐全、居住环境良好、宜居宜业的新型城区，让居民享受现代化的生活方式。为提高物业服务水平奠定良好的环境和条件。

(二)积极探索推进多种物业运行模式和管理机制

1、加强对市场化物业的监管，实现小区管理规范化。随着社会分工日趋细化，政府部门应从过去大而全的管理模式中解脱出来，把管不了、管不好的小区交给优质的专业型物业公司，让党建引领的物业管理走向市场化。每年在财政预算中列支匹配资金，走政府购买服务的路子，逐步实现老旧小区管理规范化。

在业委会的组建和运转上给予有力指导和帮扶，确保其发挥作用。对于有市场化物业公司管理的小区要明确业委会是业主欠费追偿的主体，物业企业是具体执行人的定位。由于物业企业自讨欠费，既是运动员又想当自己工作的裁判员，业主很难接受和理解。因此，业主欠费，作为业主代表、作为物业服务的监督人的业委会应发挥其作用，站在公平的角度处理问题。

2、逐步推行业委会自管模式。对于零散型的老旧和弃管小区积极成立业委会，财政适当予以投入保障正常运转，由业委会代表居民权益，管理运作小区内部相关事宜。充分发挥业委会党员先锋模范作用，协调业委会各项问题，调动业委会各项事务运营积极性，发动热心快肠的居民进行各类便民志愿服务，实现自管小区模式的民主最优化。

3、多部门联动，加大对吴家山街红色物业的支持力度。

吴家山街总人口占全区人口的1/3，还需政府加大对吴家山街红色物业的扶持力度:

一是加大人力支持力度:老旧小区和弃管小区的总数占东西湖区老旧小区总数的80%以上。本次通过区红色物业筛选考核通过后分配的人员总数共计三十名，由三十名工作人员改造占我区三分之一面积的老旧小区，人力方面存在大量的不足，需要政府增加吴家山街红色物业工作人员数量的比例配额，使后期试点项目全铺开的工作能更高效的完成。

二是财力支持:吴家山街的小区分布情况不同于其他街道，其存在的覆盖范围更广、住宅区类型更复杂，人口户数大且流动性大等历史遗留问题增加了吴家山街红色物业后期实现逐步覆盖的难度。红色物业能否迅速铺开，给辖区无物业小区做到物业服务兜底，需要区委、区政府进一步加大财力扶持。

三是部门联动:积极与城管、公安、房管局等相关部门加强联系，保持合作，提高工作效率，强化物业管理执法队伍建设。实现基层执法队伍全覆盖，严格履行监管职责，全面提升执法水平和管理能力，并与有关部门紧密联系，有效沟通协调，为居民解难事、办实事。

(三)规范物业监管制度，提高物业服务质量

由于目前物业管理存在着诸多问题，物业管理公司对此需高度地重视，增强服务的意识，积极地反省自身，不断地寻找问题、解决问题之外，政府要尽快建立健全各种物管机制:

1、提高市场化物业公司的准入门槛。对各类申报物业管理经营资质的市场化公司进行综合能力考评，符合规定要求的物业公司在备案后须向政府相关部门缴纳与小区规模相适应的经营保障金方可进入市场。

2、探索建立物业服务标准、监管机制、红黑榜和奖惩办法。物业科、街道办、红色物业公司依托标准化的监管办法，不定期对所管辖范围内的物业公司进行抽查。对于初步管理不规范、不得当的物业公司按照管理办法予以定量处罚并进行黑榜公示，对于屡教不改、不作为的物业公司给予强制退出、没收保证金、相关责任人禁止进入物业服务行业、经营表现纳入个人征信系统等处罚;对于管理优秀的物业公司“以奖代补”的形式予以红榜表彰。

3、构建四位一体的物业管理平台。构建以街道社区党组织为领导核心，以社区居委会、业委会和物业服务企业为工作主体的“1+3”的组织网络。同时，充分发挥政府有关部门、物业建设单位、物业管理企业、专业公司、业主及非业主使用人、业主大会及业委会等主体在物业管理活动中的作用，形成齐抓共管，共同参与、各负其责、各司其职的局面。促进物业服务水平不断提高。

4、建立健全统计制度。结合物业服务企业诚信档案信息平台，加快物业服务业统计信息平台建设，完善统计报告制度和信息发布制度，加强物业服务业发展的动态检测和分析，为物业服务业发展规划、政策提供依据。

5、对蓄意不缴物业费的居民，在多次劝解无果的情况下，允许业委会、物业公司有权对此进行管控:一是在小区公示栏内张贴居民物业费缴纳情况表，让费用信息公开化。一方面与居民进行再次确认，另一方面给未缴纳物业费居民予以提醒并给其心理上一定压力。二是通过司法途径处理长期无法解决的物业费收缴难题。三是针对恶意拖欠不缴、欠缴的居民，联合有关部门将此类居民纳入个人征信系统，以督促其自觉缴费。

6、建立完善物业服务纠纷快速调处机制。房产行政主管部门要高度重视物业服务纠纷的处理工作，形成社区调解、行政调解、司法调解的三调联动机制。充分发挥调解机制特别是“司法调解”在物业服务纠纷处理中的作用。