因公共利益需要，东西湖区人民政府拟对金银湖街金海工业园片旧城改建项目范围内国有土地上的房屋实施征收。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》和《武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引的通知》的相关规定，东西湖区人民政府于2022年8月28日依法公布了《金银湖街金海工业园片旧城改建项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)》(以下简称“补偿方案”)，+至2022年9月27日止，征求公众意见。现将征求意见情况和修改情况公告如下:
一、征求意见情况
本项目涉及被征收人31户，方案征求意见期间，收到9户被征收人纸质反馈意见，其中同意征收9户，认为方案符合房屋征收与补偿规定的2户，认为方案不符合的6户，未选择1户。现将被征收人对方案提出意见整理如下:
(一)无证房的补偿比例偏低，建议调整至90%以上;
(二)预评估价格偏低;
(三)经济损失补偿过低，市场竞争激烈，长时间停工造成订单流失;
(四)赔偿方案不够详细;
(五)征收过渡期三个月过短，企业选址迁出需18个月-24个月左右，员工约500多人，妥善安置需要时间，有部分特殊耗材，需要消耗完毕;
(六)装饰装修补偿超过500元/平方米，申请进行评估;
(七)建筑物按实际建成年限办理;
(八)土地待征要有补偿;
(九)地上附属物补偿过低。
二、对征求意见的说明
(一)针对意见一“无证房的补偿比例偏低，建议调整至90%以上”，市房屋征收部门已制定了《武汉市国有土地上房屋征收涉及历史遗留未经登记建筑补偿指导意见》，该项目未经登记补偿标准依据该指导意见结合东西湖区实际情况制定，根据我区实际进行修改。
(二)针对意见二“预评估价格偏低”，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”的规定，该项目目前处在预评估阶段，征收决定作出后，被征收房屋价值将由依法选定房地产价格评估机构评估确定，被征收人如对房屋评估价值有异议的，可自评估结果公告或者收到评估结果之日起10个工作日内，向选定的房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10个工作日内，向市房地产估价师协会房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
(三)针对意见三“经济损失补偿过低”，按照《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十条“征收生产经营性用房，造成被征收人或公有房屋承租人停产停业损失的，应当给予被征收人或者公有房屋承租人被征收房屋价值5%的补偿。被征收人或公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋价值5%的，可以提请房屋征收部门委托按照本办法选定的房地产价格评估机构按照房屋被征收前3年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。选择货币补偿的，停产停业期限按照6个月计算，选择产权调换的，停产停业期限按照过渡安置期限计算”的规定，被征收人可提请选定的房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果进行补偿。
(四)针对意见四“赔偿方案不够详细”，按照《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十七条 房屋征收部门负责拟订征收补偿方案，报同级人民政府审定。征收补偿方案应当包括以下内容:(一)房屋征收与补偿的法律依据;(二)房屋征收的目的;(三)房屋征收的范围;(四) 被征收房屋类型和建筑面积的认定办法;(五)房屋征收补偿方式、标准和计算方法;(六)补助和奖励标准;(七)安置房屋的基本情况;(八)房屋征收补偿的签约期限;(九)受委托的房屋征收实施单位名称;(十)其他事项。”的规定可知，补偿方案已涵盖法律规定的全部内容。
(五)针对意见五“征收过渡期三个月过短，企业选址迁出需18个月-24个月左右，员工约500多人，妥善安置需要时间，有部分特殊耗材，需要消耗完毕”，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。”的规定，搬迁期限为被征收人与征收部门约定或补偿决定确定的期限。
(六)针对意见六“装饰装修补偿超过500元/平方米，申请进行评估”，该类似情况，我区已作出政策调整。
(七)针对意见七“建筑物按实际建成年限办理”，对于有证房屋的补偿，与实际建成年限无关，对于未经登记建筑的补偿，市房屋征收部门已制定了《武汉市国有土地上房屋征收涉及历史遗留未经登记建筑补偿指导意见》，该项目未经登记补偿标准依据该指导意见结合东西湖区实际情况制定。
(八)针对意见八“土地待征要有补偿”，根据《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)，“被征收房屋价值应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值”，所以对被征收房屋进行价值补偿时，已包含被征收房屋占用范围内的土地使用权价值。
(九)针对意见九“地上附属物补偿过低”，附属物的补偿将根据补偿方案的规定“构筑物补偿(含楼顶搭建、楼道等公共部分搭建、暗楼及外挑搭建等)，按照其重置价给予补偿，重置价标准由选定的房地产价格评估机构评估确定。”
三、方案修改情况
(一)被征收人提出的2、3、4、5、7、8、9条意见不予采纳。
(二)针对意见一，将第五条第三款第2点“2004年9月20日以前，未取得建设工程规划许可证建设的历史遗留未经登记建筑，或者未按照许可内容建设的超出部分，对实际用途为非商业用途的单位房屋”修改为“2004年9月20日以前，未取得建设工程规划许可证建设的历史遗留未经登记建筑，或者未按照许可内容建设的超出部分，对实际用途为非商业用途的单位房屋(不含工交仓)”。
将第五条第三款第2点前增加“(2)2004年9月20日以前，未取得建设工程规划许可证建设的历史遗留未经登记建筑，或者未按照许可内容建设的超出部分，对实际用途为工交仓的单位房屋，经认定后，按照下列标准给予补偿，并给予相应的补助、奖励:
1991年7月3日之前建成的，按照房屋实际用途价值的 95%给予补偿;
1991年7月4日至2001年11月1日期间建成的，按照房屋实际用途价值的90%给予补偿;
2001 年11月2 日至 2004 年9 月20 日期间建成的，按照房屋实际用途价值的85 %给予补偿。”
(三)针对被征收人提出意见六，第四条第二款修改为“征收个人住宅，装饰装修价值在500元/平方米以内的(含500元/平方米)由实施单位和被征收人协商确定。征收个人住宅超过500元/平方米或协商不成的以及征收非个人住宅的，由选定的房地产价格评估机构对被征收房屋装修进行评估，确定装修补偿价值。”
(四)将方案中“经东西湖区第十一届人民代表大会第一次会议第三次全体会议通过，纳入2022年国民经济和社会发展计划”修改为“经东西湖区第十一届人民代表大会第七次会议审议通过，纳入2023年国民经济和社会发展计划”。
(五)根据最新调查结果将方案中“被征收人25户，征收总建筑面积226421.14平方米，其中已登记建筑面积139504.98平方米，未经登记建筑面积86916.16平方米(具体数据以审计结果为准)。”修改为“被征收人31户，征收总建筑面积234163.1平方米，其中已登记建筑面积140796.16平方米，未经登记建筑面积93366.94平方米(具体数据以审计结果为准)。”
(六)因机构调整，将“(四)房屋征收部门 东西湖区住房和城乡建设局”修改为“(四)房屋征收部门 东西湖区城乡统筹发展服务中心”。
(七)产权调换房源基本情况“武汉二十四城，位于张柏路与金北一路交叉处(雪花啤酒厂原厂旧址)，土地用途为住宅用地，交房日期为2022年12月底，交房标准为毛坯房”修改为“武汉二十四城，位于张柏路与金北一路交叉处(雪花啤酒厂原厂旧址)，土地用途为住宅用地，交房标准为毛坯现房。”
(八)将“《市人民政府关于印发<武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引>的通知》(武政规〔2018〕6号公布，武政规〔2021〕4号修改)”修改为“《武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引的通知》(武政规〔2023〕7 号)”。
(九)针对部分被征收人就自身特殊情况提出的个性化的具体问题、意见和要求，因不涉及补偿方案修改，将由房屋征收部门与房屋征收实施单位在具体实施过程中予以研究处理和解决。
特此公告
附件:金银湖街金海工业园片旧城改建项目房屋征收补偿方案
武汉市东西湖区人民政府
2023年7月10日
