刘歆生，又名人祥，汉阳县柏泉刘家咀(今属武汉东西湖区)人，1875年出生于一个贫寒的天主教教徒之家。由于家穷，幼年的他就去做童工，给有钱的人家放鸭牧牛，换取微薄的劳酬，为父母减轻生活负担。年长，他爱读好学，勤劳刻苦，机灵聪明，本分诚实，得到老板赏识喜爱，受到重用。成年，他善于经营，有一定远见，敢冒一定的风险，大胆做起地产生意，不出10年，资产大增，在汉口成为富甲一方的大老板，而且得到一个众口交赞的“地皮大王”的名声。刘歆生虽然有了钱，但在自己的生活上非常俭朴，保持着劳动人家的本色，普通的饮食，普通的衣着，不求奢华，不随便乱花钱。另一方面，他对着商业上的发展，对社会上的公益善事，则舍得投资或积极赞助。

刘歆生不论是开商店，办企业，还是做地皮生意，其主要目标自然是为自己发得快，赚得多;但如从某种意义上来说，他对汉口的城市建设，商业的发展，还是起到一定的推波助澜的作用的，当属于一位有益于家乡的商界名家。

19世纪40年代初期，天主教主教意大利人李文秀，选定汉口西郊30公里处的柏泉刘家咀办小修院开展传教活动，后于19世纪90年代初建成柏泉天主堂。穷苦人刘作如(刘歆生的父亲)心想祈求上帝天主的保佑，终成了一员虔诚的天主教教徒。主教怜悯他艰难生活的处境，允许他常在修院帮工。小时候，刘歆生常随父在修院走动，有时帮助父亲做些小事，为教士们所喜爱。刘歆生到了读书的年龄，得到了主教的同意，在修院免费读书。在修院学习班几年的读书中，除了学习教会的圣经外，还习读文化知识、拉丁文、英文等。又经常接触外国神父，由于他聪明敏捷，英语、法语的口语说得比较流利，也掌握了一定的文化知识。这为他走入社会，能到汉口洋行做事打下了一个好的基础。

成年后，刘歆生加入天主教成了一名教徒。通过教会的关系，他有机会进入了汉口太左瑜洋行当练习生。不久，洋行派他当写字兼“上街”。经理对他做事完全放心，并将他的月薪增加到每月薪水10两纹银。

1899年，24岁的刘歆生因英语、法语说得比较好，被当时正在汉口设行开业的法商相中，特聘请他担任汉口立兴洋行的买办。1902年，他又兼任新开业的法国东方汇理银行汉口分行的买办。刘歆生一边在洋行办事，一边在银行里兼职，慢慢地对银行的收蓄借贷业务熟悉了许多。他觉得以钱赚钱，虽然有一定的风险，但是赚钱发财来得快，产生了自己办钱庄的意图。他在积累了相当的资金之后，在汉口自办了一家钱庄——阜新钱庄。同时，他利用在法国东方汇理分行兼职的便利，借来低息贷款，以较高的利率贷给别人。开庄以来，他经营有方，一路顺风，他开始有钱了。

人的财运来了，赚钱的机会好像自然降临。有一年，他在上海立兴洋行当买办的义兄刘长荫，将上海各大洋行准备采购大量白芝麻的信息电告给他，要他做好这笔能获大利的生意。刘歆生得到信息后，认为机不可失，立即筹措资金，摸清货源出产地，毫不迟疑地在襄樊等地设庄大量收购白芝麻，并与义兄联系好收货地点，直接运往上海卖给洋行。别人还没有搞清行情，他的收购任务就已基本完成。这一年，仅做白芝麻生意，净赚白银50万两。这样一来，刘歆生具备了一定的经济实力，在商界的地位也提高了。

刘歆生在汉口做生意，在与中西商各界的交往中，不仅学会了怎样的经营之道，而且也开阔了视野，增长了学识。他对如何拓宽经营渠道，心中有了一个较长远的筹谋。首先，他认为汉口地处中国腹地，于汉水和长江的交汇处，为长江中游的重要经商口岸;其次，汉口自清末开埠以来，洋商拥入，商贾云集，已成为九省通衢，汉口将会有更大的发展。

刘歆生认为，汉口的发展势必扩展城区的建设，由此他把投资的意向定在土地上，拿出相当的资金经营地产(地皮)。19世纪末期的汉口，周围空旷的地面相当多，而且大多是湖沼水泽之地，不会被人注意。那时，很少有人会想到在这些成片的湖荒之地上开发，即使有人想到开发，也认为资金回笼时间太长，眼前得不到什么好处而放弃。刘歆生却有胆识做湖荒土地的生意，何况这些荒沼之地花钱不是很多就能购得。经过一段时间的考察，他买下了上至硚口，下至沙包(含一元路)城墙内外成片的湖沼地。其后，在夏季洪水泛滥的时候，农民失收，只有卖地度日，这个时候，刘歆生又把后湖上自舵落口，下到丹水池，西抵张公堤(当时无堤)，南至铁路边的约四分之一的成片低洼地买到手。这片洼地只须出很少的钱就能买定。他在水中计算土地面积和付款价格是这样的:他先在水面上四界插上旗杆，然后驾船沿旗标行船，按划桨的次数计算付地款。每桨划去，一桨是1串或800文铜板，一户一户结清。

刘歆生的这一着棋走正了。1905年张公堤修成，1907年汉口沿江城墙拆除，只几年时间，他所买下的地产成了抢手货。他购得的地产得到了高效利用，地价较之进价高了几十倍。后城马路的建成，他又抓紧有利时机，有计划地运土填基，大兴上木。根据地势和不同方向，分别在现今江汉路由胜利路口起至铁路两边，以及生成里一带，修造商铺和住宅;在循礼门车站又建一家铁工修理厂，专门修理和安装自用轻便铁轨和运土机车。

他在投资房地产的经营中，在繁华或接近繁华街道的地区，投资从宽出租从严，对尚待时日开发的地面，则用较少的资金建临时简易板房，或收地租，让租地人自搭临时茅棚。今江汉路胜利街口以西的两边的高楼大厦，他先把毛胚房建起来，随即出租。一次性收取一到两年的租金，余下的装修工程由租户自己装修，并约定租用几年后，房主将收回房屋，租户如要继续租用再另行签约。后来，刘韵生又在今之前进一路、民意路，靠铁路边一带兴建了不少商楼住宅。像刘歆生如此投资少，迅猛大发，其财产将以数十万计的大亨，在当时的汉口，恐怕无人能及。

刘歆生的财源有如汉江之水滚滚而来，一发再发。那时，英国商人想从长江边一码头起，经太平街(今武汉关至鄱阳街口)，再由后花楼街口起，向西修一条直街，接通湖南街(今胜利街)、湖北街(今中山大路江汉路以下)，以繁荣租界市场。修这条路所用土地都属刘歆生所有，英商向他商议，对修路所占地皮出钱购买或是租借。刘歆生经反复考虑认为，如果将英商修的这条路衔接太平街，并向西修一条马路，那么，他在这一条马路两边的地皮的地价就会大大的提高。于是，他与英商谈判，要求把新修的路以他的名字来命路名，才肯让出修路所占的地基。这种不花钱的事，英国商人是很同意的。路成之日，英租界工部局将该路名为歆生路(今江汉路)。随后，刘歆生按照他的设想，越过后城马路(今中山大道)，对接新路向西修一条新路接到铁路边，统称歆生路。同时，以歆生路为起点，向南开辟三条路，命名为歆生一、二、三路(今江汉一、二、三路)，将这一大片的地产与繁华街市连接起来。接下来，他在汉口商界发起开辟建设汉口模范区(今江汉路起，下至在大智路，西到铁路边，东至中山大道)，正好是他修路串连自己地产的大片范围，以期提高自己的地价，充分在自己的地产上大获其利。刘歆生还在南京路地段修了一条马路，以其长子的名字命名为“雄伟路”。刘歆生一面建路扩街，一面还承包其他业主整理地基的土方工程。多年来，刘歆生修路建房，渐渐街道两旁的高楼大厦林立，铺面鳞次栉比，和其他商户业主共同营造了汉口上自今民意路，下至江汉路及中山大道外侧，直连大智路的闹市轮廓。刘歆生做房地产生意，头脑灵活，想得周全，想好就干，名利双收。他的钱是越来越多，在汉口商界中，让人望尘莫及。当时，人们还尊称他一个“地皮大王”的雅号。

此外，刘歆生还先后办企业，开商店。如:以刘万顺为招牌名的牛皮行、土产店、转运行(后更名为东方转运公司)。其他有普润毛革厂、汉口机器榨油厂、武汉电话公司、阜昌钱庄，以及阳新碳山湾煤矿、江西铜矿等。

刘歆生在汉做房地产生意，投资少，效益大，这的确让他心动不已。他企图把这个生意做得更大，做出汉口，因此，他不惜大量投资，甚至向银行，钱庄贷款收购地皮。他沿京汉铁路上至石家庄站，沿陇海线西起归德，东至徐州各站，只要设有东方转运公司支机构的地方，就不遗余力收购地产。但他没有作深层的思考，在汉口做地产生意之所以他赚了发了，是有许多有利的客观因素的。其一是汉口的湖洼之地地价很便宜，可以等待土地的利用时机，不会有伤自身的元气;其二是当时汉口已是长江中游的商埠，发展趋势来得快，前景可观。可是，当时铁路沿线的城市，除了有铁路交通的便利外，城市的开发势头不明显，且地价也不便宜。更大的问题是他把地产生意的面铺得太宽，线拉得太长，投资量过大一时难以获利，更何况还要偿还银行、钱庄贷款的利息。如果三、五年内得不到开发，投进去的资金变成了死钱，为此将大伤元气而一蹶不振。到1911年，刘歆生已积欠华洋各行债款高达500万两纹银。刘歆生已无能力偿还债款，经湖广总督瑞徵奏准“由湖北以官商名义合借洋例银行500万两，合约分20年筹还，所有刘歆生的房地产，作为省的公产陆续变还欠款”。按合同，刘歆生须将今解放大道东起武汉电池厂，西至协和医院两边的地产，今友谊路为中心的，南至前进一路，北至民意四路，东至中山大道，西至京汉铁路约40万平方米的地皮，万国跑马场附近的土地，还有歆生路两边15幢店铺，生成里的全部住宅，都得转交到湖北官钱局以抵债款。

民国初年，孙武督办汉口后湖清丈处时，孙武托武昌商会会长吕伯超出面，与刘歆生协商将汉口球场路六大堆的一片土地和房屋廉价出让给以将军团为核心组成的济生公司。刘歆生为了偿还债款，又不得不转让了一大部分财产。到了这个时候，曾经在汉口富甲一方，并闪着耀眼光环的“地皮大王”刘歆生，虽说尚不至于到了穷途末路的地步，但已是财产所剩无几，黯然失色了。

刘歆生的另一方面就是他能看清形势，积极拥护、支持并参与孙中山先生领导的推翻封建清王朝的斗争。1905年，他在汉口英租界创办《楚报》，抨击时弊，鼓吹革命，后被清政府查禁。1909年11月，他和刘心源、万撝伯等人组成“湖北商办铁路协会”，被推为副会长，认购了巨额股票，展开全国性的保路运动。辛亥武昌首义之际，他和汉口商会董事韦紫峰、刘子敬、李紫云等32人发起国民捐，资助民军军费100多万元。武昌首义成功后，他与汉口商会总理蔡辅卿、大老板宋炜臣向军政府黎元洪进言，要求兴建市区，他们愿意筹划经费，承担建设项目，对汉口工商业提供社会保障。

刘歆生出身在贫苦人家，从做童工开始，后走上商途，一生勤勤恳恳，兢兢业业，终成为在汉口颇有名气的商界人物;但不无遗憾的是他对他的家乡没有什么贡献。民国初年，家乡人民自愿筹资为根治湖乡水患，修筑汉城垸，后因资金不足，家乡父老曾找他商借为期20年的无息贷款，可是他要求将汉城垸命名为“刘公堤”，没有得到家乡人民的同意而分文不贷。作为一个曾深受水患之苦，又有雄厚资财的人，对有益于家乡人民的善事，理应资助，何况还是借贷，然而他没有慷慨解囊。这件事是刘歆生一生中没有做好的一件事，是最不明智之处，不能不令人叹惋。