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关于规范老旧小区城市更新工作 提速城市建设步伐的建议

文章来源:东西湖区政协办公室 | 责任编辑:区政协长青街联络委 | 发布日期:2021-07-21 14:25

    随着107国道、革新大道、团结大道长青段等改造工程的完成中法友谊大桥、四环线的拟建贯通,我区西部以新型工业发展、东部为新型城市化的格局已基本形成。我区东部地区土地资源已经存在一定程度上的匮乏。根据区委、区政府十四五规划,全区将积极开展老旧小区更新工作,推进城市及产业的高速升级。为此,充分释放土地资源将是解决土地匮乏问题的有利方式和重要手段,下面就以长青街为例,探讨如何规范老旧小区城市更新,提升城市建设步伐。

    一、长青街老旧小区城市更新工作推进情况

    近年来,长青街启动了华立正源片、团结片区、三江汇片区三老旧小区改建项目,面积达375.7亩,其中房屋面积20余万平方,根据新的城市规划,街新城十一路以东的200余万平方已全部纳入老旧小区城市更新范围。在完成的三个老旧小区城市更新中,均以房地产开发为主,其中华立正源片区改退项目占地51.7亩,征收面积3.45平方;团结片区改退项目占地104亩,征收面积16.8平方三江汇改退项目占地220亩,征收面积约6.7平方,上述三个片区预计新入人口3万人,只有三江会汇片区配备了一所占地20亩的九年义务教育学校,目前正在启动评估设计;华立正源分两个地块进行开发,均未配备停车场。

    二、老旧小区城市更新存在的问题

    (一)现行征收政策与街道原有的搬迁政策衔接不畅因街道内搬迁项目和征收项目同时启动,在补偿安置政策上搬迁优越于征收,导致征收项目推进难度加大。一是无证房屋的建房年限认定及补偿标准问题是最大的难题之一,搬迁项目对2008元月以前的无证房屋视同历史遗留进行补偿安置,2008年及以后的无证房屋80%的面积进行补偿安置;征收项目对2004920以前建的无证房屋给予85%的面积补偿,2004920之后建的无证房屋给予拆迁补助。长青街2005年至2008建的无证房屋较多,如果按征收政策操作,征收项目将无法推动。二是存在分户政策区别,搬迁项目依据(东政发[2003]10)《东西湖区人民政府关于全区房屋搬迁还建和退地补偿结算实施指导意见(试行)》相关政策,分户政策对被拆迁户予以安置;征收政策则不允许分户,在同等房屋面积情况下,征收补偿比搬迁补偿要少几十万,导致征收项目推动困难。三是超还建面积处置问题。小面积房屋补偿安置出入较大,搬迁项目中住房面积达不到人均25㎡的,按家庭常住人口给予每人25㎡安置,每户不超过75㎡;征收中住房面积小于40㎡的按40给予补偿安置,以一个一家三口原房屋面积为25家庭为例,搬迁政策该户可得到一个75的房屋一套,同时还可以拿到奖励、补助,而征收政策该户如果要一套75的房屋,需按还建房市场价35的超面积房款,比搬迁补偿中少获得二十余万元。

    (二)房源筹集工作滞后。一是还建房建设周期过长,与拆迁安置需求矛盾突出。还建房工程从选址、立项到开工建设至少需1年半时间,各种报批手续办理时间长,过程慢,严重影响还建房工程的建设周期。二是还建房建设工程的规划和建设相对滞后,影响拆迁工作的开展。从我街现实情况看拆迁工作量巨大,而推动拆迁工作必须有还建房工程作后盾。另受区域影响,拆迁户就地还建的期望值高,我街十支沟以东段未建还建房,该区域居民希望能就近还建,拒绝被安置到西片区。

    (三)大版块规划难度大由于历史原因,长青街辖区自东向西存在海峡科技产业园、机电产业办、高桥保税物流园等3家管理单位。各自都有独立的招商范围,引进的企业经多年的发展,现状参差不齐,配套设施建设及相应的服务难以统一和定格,制约了老旧小区城市更新的整体规划和布局。前期实施的退改项目地块较小,开发商投入少,忽视了基础设施的配置,难以达到区域整体功能的提升,制约了区域空间的发展。

    (四)资金承载压力大企业投资方面,受社会不稳定因素影响,会出现资金衔接不上,不利于项目的整体顺利推进和社会稳定还建房的建设需要大量资金做保障;还建速度过慢,现房缺少,政府需支付被搬迁户大额的过渡费,由于还建房建设相对滞后,每年签过渡安置协议户增加较快。我街2018年支付1794拆迁户过渡费1935余万元2019年支付过渡费1700余万元

    (五)企业的征收难度大我街纳入范围的老旧小区城市更新范围内规模以上企业初步统计30其中绝大部分系传统产业落户我街多年,且因市场原因60%以上的企业存在项目、土地用途变更的情况,企业变为工业园、物流园现象普遍,根据摸底调查核实,40%的企业希望拿土地置换作为搬迁筹码40%的企业要求联合开发。

    (六)征收户期望值过高街道搬迁改退项目多、任务重、时间紧,需要在规定时间节点内完成任务。征收户期望值过高,补偿要求脱离实际,有的想通过搬迁发财致富,进而漫天要价,无理取闹,造成征收阻力加大,对征收困难户的依法征收的司法时间较长,在很大程度上拖长了征收时间,增加了成本。

    、加快老旧小区城市更新的建议

    (一)完备个体性实施细则。全区老旧小区城市更新工作归口管理,探索制定指导方案,明确参与旧改工作中的区直部门、街道及相关部门的职责边界,制定联席会议制,落实重要问题研判制,切实避免各街道政策的落差过大,导致居民攀比、观望心理;在具体的征收项目中应考虑项目的历史因素和现实状况,在制定的过程中要充分论证,征求基层意见在充分调研的基础上,在法律法规和上级政策的边界内,因地制宜制定征收补充政策。例如针对无证房屋建房年限的认定及补偿标准、超面积还建等还建实际问题的处置上,由建设局牵头组织区直相关部门,成立无证房界定领导小组,研究制定全区指导标准,并根据实施的征收政策在实际操作中反馈的情况进一步修改,政策未规定的内容予以规定,内容不断细化升级

    落实全域性的顶层规划设计。优化空间布局,全域规划,分片实施,稳步推进城镇空间与功能布局的优化。在老旧小区城市更新区片,要制定出具体的城市改退标准和功能布局,要联合医疗、卫生、教育、文化等相关社会职能部门,综合研判,科学制定空间布局,“一张蓝图绘新城”严格按布局监管落实,坚决避免新城中心城市病。

    )提前备足房源抓好规划,科学布局。区、街两级认真做好调查摸底,事先谋划,科学规划还建区域、规模、功能,与城乡一体化发展相轨。提前做好还建房审批、建设。先行建设安置小区的交通和生活配套设施,做到未拆先建、边拆边建建立还建房建设绿色通道采取集中办公等措施加快办理还建房项目建设的各种报批手续,即节约时间,也节约还建房建设成本。严格工程质量监管,坚持杜绝建筑材料低质和以次充好,保证项指标按设计标准和流程严格到位让入住群众满意。在政策上要引导群众团购商品房。

    (四)明确政策推动企业外迁。近年来,我区物流西迁正在稳步推进尤其是我区最大的物流园—汇通物流已经西迁至走马岭工业园,全区四环线以东区域交通拥堵现象得到了有效缓解这为辖区企业外迁提供了很好的导向。建议在老旧小区城市更新中,制定统一的外迁政策,释放土地红利,最大化利用土地资源,集约发展产业。

    (五)高标准抓好配套建设。随着城镇化进程加快,居民对用电、交通、教育、医疗、文娱等基础设施方面的需求越来越大。为解决这些问题,仅仅依靠街道的力量是不够的,需规划、城建、城管、水、电、气、消防等相关职能部门和政策方面的支持。按照统一规划、分步实施、适度超前、突出重点、统筹兼顾、整体推进的原则,加强对道路交通、公共设施、园林绿化、污水垃圾处理等城市基础设施提档升级,形成安全高效的市政基础设施体系。突出加大教育投入力度,目前全区教育资源主要集中在吴家山街,其他街道教育资源严重不足,以长青街为例,区域内只有1所中专,1初中、3所小学2所公立幼儿园,不能满足辖区幼儿教育与基础教育需求。为此建议在吴家山周边各街道内,最少规划一所36个班规模的小学和18个班规模的公立幼儿园,缓解居民群众的子女入学难和入托难问题。强化公共卫生保障力度。为进一步满足群众就医需求,必须加大对医疗机构基础设施建设的力度,东部街道,因按照住院床位按服务6-8万人口数的规模配备扩建卫生院,提升接诊能力,合理设置村级卫生室推动社区卫生服务中心提档升级,改善辖区群众就医环境。